学习SOP系列（标准作业指导流程）之 研策篇

  SOP这个词，来源于国外。现在可能很多人已经习惯这样的做法。但对于刚入行的新人，可能还是丈二和尚摸不着头脑。

  简单说，实际上的意思就是我们常说的作业指导书。一个商业企业成立，第一件事就是拥有属于自身个人公司的SOP。每个部门也会有相应的SOP，新人来了，第一件事去读读SOP，了解一下这个部门的标准工作流程。

  如果你是新人，你从来就没看到，或者接受过自己公司的SOP培训，那这也说明你的公司目前有很大的缺漏。

  试想，假如没有一个SOP，这件事情的流程是不是正确，参考的标准难道仅是凭领导心情？！

  所以，入职后的新人，第一件事要到属于自己部门的SOP，有些公司出于保密不太愿意给新人原始文件，也没问题，主动请求领导，或者老人做一次相应的培训，这样对于工作是事半功倍的。

  虽然SOP发展这么久了。毕竟商业领域就这么大。凯德把sop带入中国，然后凯德老同事再去万达建立一套更为严厉的标准，紧接着这些标准又被各种大小公司反复改良，最终成为了许许多大同小异的sop。

  这个时候，如果还觉得sop是个秘密，不与人分享意义也就不大了。万达不都出了一本书叫做《商业地产运营管理》。

  这本书我也详读过，对于你了解商业地产有什么重要工作是有帮助的，对于了解万达的严格考核周期也是有帮助的。但是如果你真的去参考它的流程，那不好意思，99%的商业公司做不到。

  为啥做不到？书里没有告诉你，但是我之前写的文章其实都有讲到。不是什么值得推荐的事，这里也就不重点阐述了。

  从这期开始，我会展示一个知名地产公司的商业地产SOP，为大家解开商业公司所谓秘密的《标准作业指导书》。

  为了规范复地集团商业前期规划定位管理的操作的过程，提高运作效率，规避商业定位过程中的风险，特制订本商业前期规划管理指引。

  工作界面：自项目商业土地获得后，商业规划定位工作真正开始，至开发建造期交接至商业招商部工作内容结束。

  工作阶段，商业事业部规划定位工作大致上可以分为研究策划定位及设计规划定位两部分工作内容。策划定位人员主要负责协同内部及外包资源完成商业定位报告，设计规划人员主要负责对接设计部共同完成概念方案设计、方案设计及扩初设计的内容跟进，依据商业定位报告提供项目商业设计参考意见。

  工作成果，商业事业部的主要工作成果为①《商业规划定位报告》(MD计划)；②由商业设计规划人员参与的概念方案设计、方案设计会议纪要；③由商业设计规划人员参与的概念方案设计、方案设计修正方案文本。

  作为项目的招商基础条件，在项目开发前期由集团研究策划部与城市商管共同牵头有关部门制定规划定位报告，规划定位报告是商业设计、后期招商工作的重要依据，内容有如下：

  包括城市圈人口和GDP、城市构造和城市中心城区、居民收入和消费支出、交通情况、零售和大型商业设施、店铺租金情况、观光和酒店情况、基地旁边的环境、区域市场调研、区域规划和SWOT分析共11部分基础内容信息。市调调研结论由集团商业事业部规划研究人员主导，城市商管有关人员或外包公司协助完成。

  包括项目定位、目标人群、特色主题、业态组合、功能区域分类及体量、主力店的选择共6部分内容组成。规划定位报告由集团商业事业部规划研究人员主导，商业招商负责人提供主力店意向参考配合。

  主要是指各楼层的业态平图布局。由集团商业事业部设计规划人员主导，商业招商负责人提供主力店意向参考配合。

  是指细化到每个铺位的租金及全馆平均租金。由集团商业事业部规划研究人员主导，招商、运营、财务对于租金条件进行审核。

  《商业规划定位报告》2.1与2.2部分与集团各相关条线进行充分沟通，对后续设计给予指导意见。 2.3、2.4与2.5部分详见商业事业部招商规划管理规定。

  如市场情况或其他因素发生较大变化，项目策划负责人应牵头有关部门讨论更新制作《商业规划定位报告》，负责人为集团商业事业部研究策划及城市商管。在没有城市商管的城市，由城市公司商业管理部代为执行其职能。

  商业事业部设计规划人员在方案设计阶段参与由设计总监发起的方案设计评审，依据商业规划定位报告提供商业指导意见，落实方案文本。同时提供意见供集团评审时商业副总裁评审时参考。

  商业事业部设计规划人员在方案设计阶段参与由设计总监发起的方案设计评审，依据商业规划定位报告提供商业指导意见，落实方案文本。同时提供意见供集团评审时商业副总裁评审时参考。

  1、 《商业规划定位报告》形成或更新后，相关商业事业部项目研策负责人需牵头通过会议形式沟通。

  2.2平面落位示意、2.4租金测算和2.5执行策略建议等部分详见招商规划管理

  2、 《商业规划定位报告》完成后，需提交至城市公司及集团商业事业部档案管理员处存档。

  3、 《商业规划定位报告》如需外包给咨询公司完成，经公司管理层批准后，按照集团招投标管理办法进行公开招投标工作后选定相关公司在指定期限内完成。外包的《商业规划定位报告》由集团商业事业部研策人员牵头、城市商管总经理（若无城市商管，则由城市商业管理部代此职能）指定当地有关人员完成相关流程。相关流程在当地发起，最后会签至总裁完成。

  以上，就是本次SOP学习之研策部分，接下来将持续更新招商、运营、推广等篇章，敬请关注！